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目前中國經濟正在由高速度轉向高質量轉型，

城市更新的發展趨勢也要與之相吻合，

走向更具內涵的高質量發展階段，

為人民的美好生活貢獻更多力量！

城市更新的概念在1954年由美國艾森豪威爾成立的顧問委員會提出；1958年在荷蘭海牙召開的城市更新第一次研討會上；城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，并已實現了由單純的物質更新轉變為社會、 經濟、文化和環境等的全面更新階段。

從國外發展歷史來看，“二戰”結束后可以簡單分為推倒重建、社區更新、舊城開發、有機更新四個基本階段，演進過程中更新目標從解決單一問題走向綜合目標體系，行為特征從大拆大建轉變為因地制宜的大小結合模式，更新機制從政府主導發展為多元共治，價值導向從物質空間改善轉向公共利益的保護與提升。隨著中國城市化進程的不斷推進，我國也針對城市和農村中不符合現代化社會和城市發展的建筑進行了重建和更新，也相繼提出了“舊城改造”、“棚戶區改造” 以及“城市更新”等相關概念。

“城市更新”與“舊改”、“棚改”究竟有何不同？

城市更新、舊改、棚改的主要區別

最初的城市更新內容以簡單的推倒重建為主，現在隨著城市發展和居住方式的巨大變遷，人們對于居住環境、城市生態的需求也越來越高。目前中國的城市更新正在走向更具內涵的高質量發展階段。現在的城市更新與以前相比，更加注重城市整體空間規劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環境的改善等。

城市更新的目的，是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。

隨著我國經濟和城鎮化不斷發展，不少城市與城市新區的迅猛發展相比，城中片區發展明顯滯后，設施老化、業態衰退、交通擁擠、傳統風貌特色消退等一系列問題凸顯。

我國主要的城市更新全國性政策

城市更新作為當前城市存量發展的重要途徑，強調用綜合的、整體性的觀念和行動計劃來解決城市存量發展過程中遇到的各種問題，促進城市可持續發展。過去我國城市化的快速發展雖然推動了城市空間的擴張，但也造成了中心城區土地開發強度的飽和，使得城市的配套功能和空間承載能力并未得到明顯提升。而現在，以舊城改造為主的存量市場不斷受到國家及地方利好政策的支持。

1、按照改造程度分類：拆建類、改建類和保留類

按照改造程度分類表面上是對發生的改造建設行為進行分類，實質上是按照土地利用強度的變更程度進行分類，按照改造程度從大到小總體上可分為拆建類、改建類和保留類。

· 拆建類即拆除重建，是指進行了完全的物質形態改變的項目，至少發生了整棟建筑的拆除，其開發強度和功能也隨之發生變化。

· 改建類即局部改建是指更新后對原有建筑進行了部分（而非全部）的拆除，并進行了一定程度的改建、加建。

· 保留類即保留原建筑。包括兩種情形，一是對現狀的維護，如老小區修繕；二是在保留現有建筑物的基礎上賦予其新的用途，如在既有廠區注入藝術設計、電商產業等。

2、按照開發模式分：政府主導、市場主導、政府和市場合作

從項目的實施主體來看，城市更新一般分為政府主導、市場主導、政府和市場合作三大類。這三大類下根據不同的開發模式又細分為九小類。不同模式下的項目周期，房企參與程度及所承擔的風險都有所不同。

城市更新按開發模式分類

政府主導模式下的三種分類

市場主導模式分類

政府與市場合作模式分類

3、按照原用地功能分類：村改、城改和廠改

城市更新按照原用地功能（改造對象）可以分為舊村改造、舊城改造和舊廠改造三類，也就是國土部文中提出的“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”這“三舊”。該分類方式往往僅具有便于理解的標簽意義，以及進行相關政策附著的指引意義，但并不是在管制意義上有效的分類維度。

城市更新按原用地功能分類

我國當前城市更新流程通常包括申報與立項階段、規劃編制與審批階段、實施階段、利益分配階段四大環節。不同城市對于城市更新流程有不同的規定，具體步驟又會因為更新項目的內容、規模、發起的主體不同、類型不一而不同。

城市更新概括步驟及所需時間